Bisnis Properti yang Menjanjikan Di Tahun 2019

Diposting pada

Indonesia diatur untuk menjadi kekuatan ekonomi baru di Asia Tenggara, memikat lebih banyak investor dari luar negeri.

Semakin banyak pembeli asing, terutama dari China, telah melihat peluang investasi di pasar real estat Indonesia. Saya pribadi percaya bahwa Indonesia akan menjadi semakin menarik, begitu kita melihat lebih banyak perubahan regulasi terhadap kepemilikan properti oleh pihak asing.

Sebelum Anda membuat keputusan investasi, penting bagi Anda untuk memahami seberapa sehat pasar itu, dan di mana kita berada dalam siklus pasar. Dalam artikel ini, saya menjelaskan bagaimana pasar properti Indonesia telah melakukan beberapa tahun terakhir dan apa prediksi saya untuk tahun 2019.

Pasar properti Indonesia pada 2017 & 2018: Kemunduran

Pasar properti Indonesia telah melambat beberapa tahun terakhir, setelah mengalami pertumbuhan yang tajam sejak akhir 2012 dan sepanjang 2013. Federal Reserve Bank of St. Louis memiliki grafik ilustrasi yang menunjukkan perubahan harga, dan penurunan dimulai pada 2013.

Seperti yang ditunjukkan, kenaikan harga rata-rata telah merosot dari 14% pada 2013, turun menjadi sekitar 3% pada 2017 dan 2018.

Ada empat alasan utama penurunan ini:

  • Ketidakpastian politik
  • Lebih rendah tingkat hunian
  • Pengenalan pajak properti mewah baru
  • Penurunan PDB per kapita antara 2012 dan 2015

PDB per kapita adalah USD 3.680 pada 2012 dan turun menjadi USD 3.330 pada 2015. Ekonomi yang melambat adalah kontributor utama, yang mengakibatkan berkurangnya daya beli di kalangan kelas menengah dan menengah atas.

Tanda-tanda positif di pasar properti Indonesia

Ada tanda-tanda yang menjanjikan yang dapat menghasilkan pertumbuhan pasar yang lebih kuat di tahun-tahun mendatang, meskipun angka yang ditunjukkan di atas. Sebagai contoh, pertumbuhan ekonomi telah konsisten dan di atas 5% selama lima tahun terakhir.

Selain itu, Indonesia sedang mengalami urbanisasi yang cepat, menghasilkan hub yang cepat berkembang seperti Jakarta, menambah permintaan real estat.

Menurut laporan oleh DBS Bank yang diterbitkan pada paruh pertama tahun 2018, kami melihat peningkatan signifikan pada pasar pra-penjualan (37%) dibandingkan dengan paruh pertama 2017.

Untuk meringkas, laporan untuk paruh pertama tahun 2018 menyajikan hasil menarik berikut:

Sebuah. Permintaan pada tahun 2018 meningkat di semua segmen perumahan

b. Ada sedikit peningkatan dalam hasil sewa, serta kenaikan harga

c. Peningkatan sewa rata-rata untuk apartemen di Jakarta pada tahun 2018 adalah 3% – 4%, dan akan tetap sama hingga tahun 2020

d. Harga permintaan rata-rata untuk apartemen meningkat 2,5% pada paruh pertama 2018, dibandingkan dengan paruh pertama 2017

Sebagian besar laporan pasar untuk 2018 menunjukkan bahwa pasar memasuki fase pemulihan, keluar dari tren penurunan yang panjang.

Pasar properti Bali

Sebagian besar investor mengalihkan pandangan ke Jakarta ketika berbicara tentang peluang investasi. Tetapi saya juga ingin memberikan beberapa catatan tentang pasar properti di Bali dan Karawang. Karena perumahan karawang saat ini sedang banyak dibangun di berbagai wilayah oleh para investor properti.

Bali telah melihat pertumbuhan besar dalam harga properti selama dekade terakhir, terutama karena semakin banyak turis dan pembeli properti asing. Pasar properti Bali melambat pada tahun 2017, tetapi secara keseluruhan, pertumbuhannya tetap di atas tingkat rata-rata nasional.

Lebih dari 30.000 ekspatriat tinggal di sini, dengan sebagian besar orang berinvestasi di vila-vila mewah di tepi pantai. Harga lebih tinggi dibandingkan dengan tempat lain di Indonesia karena pasar sebagian besar melayani segmen high-end, di mana orang cenderung fokus pada villa mewah.

Harga villa mewah hampir dua kali lipat dalam lima hingga enam tahun terakhir. Dalam beberapa kasus, harga bahkan naik tiga kali lipat, berdasarkan lokasi dan jarak ke pantai-pantai populer. Pasar properti Bali diperkirakan akan lebih baik di masa depan, berkat pertumbuhan ekonomi yang lebih kuat.

Bisnis Properti
Bisnis Properti

Apa yang dapat saya harapkan dari pasar properti Indonesia pada tahun 2019?

Pasar kemungkinan besar akan membaik pada 2019 dan di tahun-tahun mendatang.

Menurut Colliers, kenaikan harga yang diharapkan untuk apartemen di Jakarta akan tetap di 4,5% hingga 5,5%. Kenaikan harga di Surabaya akan tetap pada 5% hingga 6%.

Saya telah menyajikan sejumlah contoh yang menunjukkan pertumbuhan ekonomi yang lebih baik di Indonesia di tahun-tahun mendatang. Di bawah ini Anda dapat menemukan alasan utama mengapa sebagian besar pakar real estat percaya bahwa pasar properti Indonesia akan membaik.

Indonesia memiliki pertumbuhan ekonomi yang stabil

Dalam beberapa tahun terakhir, ekonomi Indonesia telah tumbuh dengan mantap. Seperti yang disebutkan, ada penurunan besar dalam PDB per kapita dari 2012 hingga 2015, mengurangi daya beli di kalangan penduduk setempat.

Namun, antara 2015 – 2017 PDB per kapita meningkat dari USD330 menjadi USD840. Secara signifikan lebih banyak lagi orang Indonesia perkotaan dan kelas menengah yang mampu membeli rumah.

Dalam beberapa tahun terakhir, beberapa investor internasional, seperti Mitsubishi UFJ Financial Group, telah berinvestasi di sektor keuangan dan sektor lainnya, menghasilkan konsumsi yang lebih tinggi dan lebih banyak investasi oleh kelas menengah yang sedang tumbuh.

Sebuah laporan oleh Bank Dunia menunjukkan bahwa kelas menengah dari 52 juta orang (yang terus meningkat) memiliki dampak besar pada perekonomian. Dengan pendapatan yang semakin meningkat, generasi urban yang lebih muda akan mengubah pasar perumahan.

Alasan penting lainnya berbicara untuk peningkatan permintaan real estat:

Sebuah. Suku bunga saat ini hanya sekitar 5%

b. LTV (Loan to Value) telah meningkat secara signifikan. Bank sekarang menawarkan 85% leverage kepada pembeli pertama kali, memungkinkan orang untuk meminjam lebih banyak uang

c. Banyak investor telah menunggu di sela-sela sejak 2014, karena tren pasar yang menurun. Sekarang, mereka merasa lebih percaya diri

d. Inflasi rendah, sekitar 4,5%

e. Rupiah Indonesia tetap stabil, memastikan pengembalian yang baik dari investasi properti

f. Pengembang memberikan persyaratan pembayaran yang lebih menguntungkan, seperti paket pembayaran 60 bulan, daripada paket pembayaran sebelumnya 36 bulan atau 42 bulan

Proyek infrastruktur mega direncanakan

Indonesia banyak berinvestasi dalam proyek infrastruktur besar di hub seperti Jakarta.

Beberapa proyek baru di Jakarta termasuk proyek MRT dan LRT Jakarta yang baru, Jalur Berkecepatan Tinggi Jakarta ke Bandung, Jalan Lingkar, dan banyak lagi.

Jalur MRT dan LRT baru akan mengubah lanskap real estat saat ini. Orang akan dapat membeli apartemen dan rumah yang jauh dari daerah pusat, di mana banyak ekspatriat dan profesional lokal dipaksa untuk tinggal, karena kemacetan lalu lintas.

Harga properti Indonesia berada di bawah

Harga telah mencapai titik terendah dalam siklus pasar, menurut banyak laporan, dan tanda-tanda pemulihan dimulai pada paruh pertama tahun 2018. Dari titik ini, kemungkinan besar kita akan melihat tren kenaikan, tidak mungkin bahwa harga properti akan semakin menurun.

Menurut Savills Indonesia, harga properti telah menurun hingga 25% sejak 2014 di beberapa daerah di Indonesia, sementara kenaikan harga tetap datar di daerah lain.

Indonesia adalah tempat termurah untuk membeli properti di Asia

Indonesia telah meninggalkan tahun-tahun buruknya dan menawarkan real estat termurah di Asia.

Harga per meter persegi di kawasan bisnis Jakarta adalah 20% lebih rendah dari Hanoi dan 55% lebih rendah dari Bangkok. Perbedaan harga secara signifikan lebih tinggi jika Anda bandingkan dengan Singapura dan Hong Kong, tentu saja.

Peningkatan aliran masuk Investor Properti Tiongkok

Pembeli Cina terkenal karena mengambil properti di tempat-tempat seperti Bangkok, Kota Ho Chi Minh, Phnom Penh, dan banyak tempat lain di Asia. Mereka sudah mulai membuka mata untuk Indonesia juga.

Menurut Colliers International, Cina menginvestasikan USD 169 juta di pasar properti Indonesia pada 2017. Ini menjadikan Indonesia tujuan paling populer ketiga bagi investor Cina di Asia Tenggara.

Singapura menerima investasi terbanyak, dengan USD 2,1 miliar, sementara Malaysia merebut tempat kedua dengan USD 246 juta.

Peraturan kepemilikan properti di Indonesia masih tidak menguntungkan bagi orang asing

Indonesia dikenal memiliki beberapa peraturan kepemilikan ramah asing di Asia Tenggara.

Pada 2016, pemerintah melangkah sejauh ini dan mengeluarkan UU Darurat (disebut sebagai Purppu). Ini memberi presiden wewenang instan untuk mengubah peraturan kepemilikan properti, yang akan diperlukan bagi Indonesia untuk bersaing dengan negara-negara tetangga dalam jangka panjang.

Undang-undang baru ini menggerakkan Indonesia selangkah ke depan, tetapi banyak penduduk lokal dan asing masih percaya bahwa diperlukan lebih banyak perubahan.

Di bawah ini Anda dapat menemukan peraturan yang termasuk dalam undang-undang baru:

Sebuah. Anda perlu membeli apartemen dengan nilai jutaan rupiah di Jakarta (sekitar USD 328.000), sesuai dengan persyaratan investasi baru

b. Jika Anda berencana membeli rumah, ukuran tanah bisa maksimum 2000 meter persegi

c. Anda dapat membeli satu properti saja

d. Anda harus menjaga izin tinggal Anda saat memiliki properti

Dengan adanya undang-undang baru, Anda dapat membeli unit bekas (yang sebelumnya tidak terjadi), dan Anda dapat menggadaikan properti Anda di bank atau lembaga keuangan lokal.

Ringkasan

Pasar perumahan Indonesia telah melambat sejak 2014, tetapi diperkirakan akan pulih dari 2019. Beberapa faktor mengindikasikan pemulihan pasar pada 2019 dan seterusnya. Namun, kenaikan harga dan pertumbuhan pasar kemungkinan besar akan tetap moderat di masa mendatang.

Apa artinya ini?

Anda belum dapat memperoleh keuntungan cepat dari pasar properti Indonesia. Bahkan jika real estat lebih murah dibandingkan dengan tempat lain di Asia Tenggara, harga masih tumbuh lambat. Anda harus menunggu pengembalian yang lebih tinggi karena pasar saat ini memasuki mode pemulihan.

Banyak investor juga menunggu hasil pemilihan umum pada 2019.

Dengan harga rendah, stabilitas politik, dan penyelesaian proyek mega infrastruktur yang akan datang di Jakarta dan pusat-pusat kota lainnya, negara ini memiliki potensi untuk menjadi pilihan yang baik bagi investor Cina dan asing lainnya.

Namun, pendorong utama pertumbuhan pasar properti masih akan didedikasikan untuk kelas menengah Indonesia yang berkembang pesat.

Saya harap Anda menemukan artikel ini dan merekomendasikan Anda untuk membaca artikel terpisah saya yang berisi daftar proyek properti baru yang menarik di Jakarta.